บทเรียนคอนโดสายสีม่วง ติดกับดักโอเวอร์ซัพพลาย

บทเรียนคอนโดสายสีม่วง ติดกับดักโอเวอร์ซัพพลาย

Publish 2018-03-31 05:39:40

ย้อนอดีตกว่า 5 ปีก่อน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ “ตื่น” โครงการรถ ไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ ถือเป็นรถไฟฟ้าสายใหม่ในสมัยนั้น อีกทั้งยังมีความโดดเด่นตรงที่เชื่อมต่อการเดินทางจากกรุงเทพฯออกไปสู่ปริมณฑลที่นนทบุรี ซึ่งสร้าง ความเปลี่ยนแปลงหลายเรื่อง โดยเฉพาะราคาที่ดิน โครงการจัดสรรและคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ถึงปัจจุบันยอดขายคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า ไม่เป็นไปตามที่นัก พัฒนาอสังหาฯคาดหวัง
 

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม



นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เผยในงานสัมมนาทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2561 “MEGA MOVE : พลิกโฉมมหานครกรุงเทพฯ” ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ เกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมบนแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่” ว่า ปัจจุบันวิถีชีวิตคนกรุงเทพฯ ทั่วไปนิยมพักอาศัยคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า ด้วยเหตุ 2 ปัจจัยคือ ราคาที่ดินแพง กับปัญหาจราจรหนาแน่นอย่างหนัก ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตอย่างมาก แต่สำหรับคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง โดยสภาพพื้นที่บางช่วงไม่มีความ หนาแน่น กล่าวคือ จากสถานีเตาปูนจนถึงแยกแคราย อัตราการขายคอนโดมิเนียมค่อนข้างไปได้ เพราะช่วงนี้มีปัญหารถยังติดราคาที่ดินก็พอสมควร แต่เมื่อเข้าสู่ถนนรัตนาธิเบศร์ ยอดคอนโดมิเนียมไม่วิ่ง เนื่องจากไม่มีปัญหารถติด

“พูดง่ายๆ ก็คือ เมื่อใดก็ตามที่ค่าใช้จ่ายกับเวลาในการเข้าเมือง ไม่สามารถแข่งขันกับรถตู้โดยสารในพื้นที่ได้ ก็จบ เช่นกรณี สายสีม่วง ช่วงเลยสี่แยกแครายไป ถ้าจะเดินทางเข้ามาที่อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ แพ้รถตู้ไปอนุสาวรีย์ชัย ทั้งราคาและเวลา”
 


ศุภาลัย เป็นบริษัทที่ทำตลาดบนสายสีม่วงมากที่สุด 7 โครงการ โดย 3-4 โครงการแรกขายหมดในเวลาอันรวดเร็ว ทั้ง 7 โครงการกระจายไปทั่ว มีบนรัตนาธิเบศร์ ใกล้เซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์, แยกกรุงเทพฯ-นนท์ แม้ช่วงนั้นโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงอยู่ในช่วงขายฝัน การขายไม่มีปัญหา แต่เมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จภาพต่างไป ซัพพลายที่ไหลเข้าในตลาดมีมาก อัตราการขาย เริ่มลดลง บางรายขายไม่ดีก็เริ่มปิดมีหลายโครงการ บางรายโครงการได้ EIA แล้วก็ยังไม่เปิดโครงการ

“ปัญหาตลาดคอนโดมิเนียม บนสายสีม่วง คือสินค้ามีมากมาย ลูกค้าสามารถเลือกจะอยู่ตรงไหนก็ได้ จะแยกติวานนท์หรือแครายก็ได้ ที่ผ่านมาดีเวลอปเปอร์จัดโปรโมชันทุกรูปแบบเพื่อดึงดูดลูกค้า แต่ก็ไม่กระเตื้อง สะท้อนว่าราคากับสินค้า ไม่ใช่ปัญหา แต่ดีมานด์คือปัญหา แม้ตอนนี้รถไฟฟ้าสายสีม่วงมีการเชื่อมต่อ 1 สถานีแล้ว ก็ยังภาพเดิม ขายไม่ดี ต้องใช้เวลานานกว่าจะขายหมด”

วันนี้ซัพพลายของศุภาลัย ในกรุงเทพฯ 2 ใน 3 ของโครงการที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว อยู่บนแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ส่วนที่เหลือมีสต๊อกไม่ถึง 10 เดือนของยอดขาย ปัญหาของบริษัทคือตลาดในกรุงเทพฯ สินค้ามีไม่พอขาย
 

นอกจากนี้ ตั้งแต่ข้ามสะพานพระนั่งเกล้าออกไป ไม่มีปัญหารถติด ทำให้คนที่อยากจะอยู่ทาวน์โฮม 2 ล้านบาท แทนอยู่คอนโดมิเนียมห้องขนาด 35-40 ตารางเมตร ก็มีสินค้าให้เลือกมาก อีกทั้งได้พื้นที่มากกว่า 98-110 หรือ 120 ตารางเมตร

สำหรับรถไฟฟ้าสายใหม่สายอื่นๆ ที่กำลังก่อสร้างหรือที่จะเกิดขึ้น ไม่ได้หมายความว่าจะมีสภาพเหมือนสายสีม่วง เช่น สายสีส้ม แม้จะคล้ายกันตรงที่วิ่งออกนอกเมือง แต่เส้นทางที่วิ่งออกไปผ่านพระราม 9, ราม คำแหง การจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจะขายได้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่ที่ราคาขายกับความสะดวกสบาย เทียบกันแล้วเหมาะสมหรือไม่ บางสายมีโอกาสคล้ายสายสีม่วงบ้าง เพราะอยู่ในที่ที่ไม่หนาแน่น ถ้าเป็นลักษณะนั้น ดีเวลอปเปอร์ต้องหาพื้นที่ที่เข้าซอย 2-5 กม. ทำแนวราบที่มีความหนาแน่นสูง เช่น บ้านเดี่ยว 3 ชั้น บ้านแฝด 3 ชั้น และทาวน์โฮม 3 ชั้น ก็น่าจะดีกว่า

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,345 วันที่ 4 - 7 มีนาคม พ.ศ. 2561

 

 

ขอบคุณที่มา ฐานเศรษฐกิจ



ติดตามข่าวสารทาง Line

เพิ่มเพื่อน

เรียบเรียงโดย

อุมาพร พ่วงผลฉาย